תמ"א 38 – סיכונים וסיכויים


תמ"א 38 תוכנית מיתאר ארצית. בשנת 2005 הוכרזה תכנית תמ"א 38. מאז הוארכה התכנית פעמיים. מטרת התוכנית הרשמית היא הצלת חיי אדם במקרה של רעידת אדמה. כעידוד לביצוע החיזוק הוצאו תוספות בניה לפי סדרים ותנאים.  

לעידוד התוכנית ישנן הקלות ופטורים משמעותיים

 
    • פטור ממס שבח כתוצאה מהשבחה מהתמ"א.
    • פטור ממס מכירה.
    • פטור מהיטל השבחה כתוצאה מהשבחה מהתמ"א.
    • אי התניית ההיתר בסידור חניה מלא בשטח המגרש.
    • הסתפקות ב 66%  מהסכמות הדיירים לרישוי.
כמובן שאלה רק חלק מההקלות.  
פרויקט תמ"א 38 בבן יהודה ת"א (בבניה)
המסלול השכיח
כיום פרויקטים מסוג תמ"א 38 מתנהלים במסגרת הבאה: היזם מציע לדיירים שיפוץ חיצוני של הבניין, הוספת מעלית במידה ואין, תוספות ממ"ד לכל דירה קיימת ובמקרים מסויימים הרחבת הדירות בתוספת של בין 17 ל-20 אחוז כולל הממ"דים. בתמורה לכך הדיירים מעבירים ליזם את הגג ואת כל זכויות הבנייה עליו, מה שבעצם מכניס את נכסי הדיירים לסיכון תמורת צ'ופרים סימליים ולא תמיד נכונים מבחינה כלכלית.   המסלול שאנחנו מציעים המסלול בו משרדנו מממש פרויקטים מסוג תמ"א 38 הוא בקצרה, הדיירים לוקחים על עצמם את מימון הפרויקט (יש מספר דרכי מימון) והם אלה שמרוויחים את הגג וזכויות הבניה שעליו. ובהרחה: חלוקת הפרויקט לגורמים לאחר הגעת השכנים להסכם, וועד הבית פונה לעירייה לקבלת תיק בניין. התיק עובר בדיקת כדאיות ע"י המומחים הממונים מטעמינו. במידה ועולה כי הפרויקט כדאי אנחנו מגישים תוכניות אדריכליות לוועדת אישור. לאחר קבלת האישור מוציאים דו"ח אפס (דו"ח המפרט את הוצאות כל שלבי הפרויקט וחוזה את ההכנסות, הד"ח נועד לקבלת מימון בנקאי). בשלב זה אנחנו מרכיבים את צוות הבניה המתאים לפרויקט ומנהלים את הפרויקט עד לאיכלוס.
בנין ברחוב עלומים 22 23 25 ברמת גן.2.5 קומות מעל ל4 קיימות. הושלם רישוי.
יתרונות המסלול במסלול זה ישנם כמה יתרונות משמעותיים,
  • הפרויקט מחולק לשלבים כך שאם לאחר החלטת הוועדה הדיירים יתקשו להשיג מימון הם מחזיקים ביד פרויקט מאושר שמגדיל את מרחב התמרון העסקי מול היזמים והקבלנים החיצוניים.
  • במידה והדירות אינן ממושכנות  סיכוי גבוה להשיג מימון בנקאי, מימון בנקאי נותן לדיירים את מירב הבטיחון על הפרויקט ומאפשר גם לאלה שאינם בעלי הון עצמי גבוה לייצר לעצמם נכס נוסף בבניין בו הם גרים.
  • ככל שהדיירים מסוגלים לממן יותר כך חלקם בדירות גדל ורמת הסיכון יורדת.
  •  העלויות עד לאישור הוועדה הן שכר אדריכלי חלקי ודמי ניהול (סכומים שכל אחד יכול לעמוד בהם).
  • השליטה נמצאת בידי בעלי הנכס באופן מלא.
  משרדנו מבצע חישובים מקדמים מתוך ניסיון רב בתחום ובכך אנו מונעים מאנשים להיכנס לסיכונים מיותרים ומדייקים את סיכויי הרווח ויחסי השקעה תנובה. אנחנו פועלים מתוך גישה כי בעלי הנכס גם אם הם לא אנשי עסקים מומלחים הם עדיין מבינים את הסיכונים הכרוכים בהתמסרות לחברת בניה ותלית תקוות ביזמים חיצוניים. במהלך שנותיי כאדריכל שיקום שכונות התקשתי מאוד להבין איך בעלי נכסים מפקירים רווחים של מליונים תמורת נזיד עדשים בצורת ממ"ד ומעלית.  

אדריכל דני דורי

 

השארת תגובה