תמ"א 38 – יזמות עצמית


תמ"א 38 – יזמות עצמית

עם השקתה ב-2005 ובשנים הבאות הראשונות, תמ”א 38 סבלה מבעיות שהובילו למצב בו בוצעו מעט מדי פרויקטים לחיזוק ושדרוג מבנים. בשל כך התוכנית עודכנה משמעותית עם תיקונים לתכנית מתאר ארצית.

לאחר תיקון 3 לתמ”א 38, חל שיפור בכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקטים לחיזוק מבנים וניתן לזהות התעוררות בהגשת בקשות להיתרי פרויקטים תמ”א 38.

עם זאת, נושא מימון תמ”א 38 נותר בעייתי מבחינת זמינות שוק. פוטנציאל התכנית הוא עשרות אלפי בניינים בישראל. כאשר נושא המימון ייפתר ויתפתח מעבר למצב כבמחצית 2013, צפויה צמיחה חדה במימוש פרויקטים.

למרות קשיי המימון, פרויקטי תמ”א 38 מבוצעים ברחבי הארץ, בעיקר במרכז, ומאות בקשות ממתינות לאישור.

גם הממשלה שמה דגש משמעותי על התכנית, ומחשיבה אותה כאסטרטגית. לכן צפויים תיקונים נוספים בהמשך או אף התערבות ממשלתית להגדלת אפשרויות מימון לתמ”א 38.

חשיבות טיפול במימון תמ”א 38

בדומה ואף יותר בשל סדרי גודל של מורכבות הפרויקטים יש לסגור את מימון פרוייקטי תמ"א 38 טרם התחלתם.

על פי רוב, פרויקטי תמ”א 38 מבוצעים באמצעות יזם מנוסה בתחום, שמקבל על עצמו את זכויות הבנייה והוא אחראי למימון. עם זאת, גם כאשר היזם אחראי למימון הפרויקט, הדיירים אינם יכולים להישאר שאננים.

על דיירים ובעלי דירות בבניין תמ"א לוודא שמימון הפרויקט סגור ובטוח, בין אם הפרויקט ממומן בליווי בנקאי, בין אם הלוואה של הבנק ליזם או לקבלן, או אם במימון עצמי של היזם. קשיים במימון לאחר תחילת העבודות עלול לגרום לדיירים לגור באתר בנייה ולמצוא עצמם בבניין “חצי גמור” מבחינת השלמת פרויקט תמ”א 38.

מימון בנקאי לתמ”א 38

ניתן היה לצפות שהבנקים בישראל יהוו גורם מרכזי לחיזוק ושדרוג מבנים במימון פרויקטי תמ”א 38 בישראל. עם זאת, על אף שהבנקים עוסקים בהיקפי ענק של מימון מסחרי ועסקי, כולל הלוואות מסחריות ופרטיות רבות בתחום הנדל”ן למגורים, הבנקים יחסית נמנעים להיכנס למימון פרויקטי תמ”א 38.

נכון ל-2013, הבנקים מהססים לממן פרויקטים קטנים יחסית כחיזוק מבנה מגורים לפי תמ”א 38, הן בשל מורכבותם היחסית, והן בשל רמת הסיכון הנתפשת בעיני הבנקים כגבוהה.

הבנקים ממעטים להציע אפשרויות מימון תמ”א 38 ריאליות ליזמים קטנים ובלתי מנוסים בתחום וכך הדיירים עצמם מתקשים לקבל מימון בנקאי לפרויקט בסדר גודל זה.

מעבר למורכבות הפרויקטים, חוסר הניסיון והמקצועיות הטכנית, שבעטים הבנקים המסחריים נמנעים מלהציע מימון תמ”א 38 בהיקפים משמעותיים, ניתן למנות גם גם את מרכבי אי הוודאות מבחינת הגדרות המדינה, עתיד התכנית ומוסדות התכנון – כך, שקשיים ובעיות מוספים אלה מקשים על הבנקים להיכנס לתחום ביתר רצינות.

מימון עצמי של היוזמים

מודל זה, גם אם קיים,  יחסית נדיר. מימון עצמי של הפרויקט על ידי היזם או הדיירים נעשה כאשר היזם 'מביא את הכסף מהבית', במימון עצמי, לא ממוסד מימוני כבנק. כך, יזם עשוי לחסוך עלויות מימון בנקאי. במקרה כזה, על הדיירים להבין את מקור המימון, לוודא שקיים, מספק, זמין ונגיש, כדי להימנע מעצירה אפשרית של המיזם.

קרנות מתמחות בתמ”א 38

מקור מימון מרכזי ומשמעותי לפרויקטים של תמ”א 38 הוא קרנות מתמחות בתחום. בשנים האחרונות וסדו קרנות השקעה מתמחות, המציעות מימון מיזמים בתמורה לשותפות ברווחים ולעיתים עבור גביית עמלה או ריבית על מימון.

קרנות אלו מגיעות בחלקן מעולם קרנות ההשקעה הפרטיות, ובמקביל ישנה מגמה של כניסת גופים מוסדיים לתחום מימון תמ”א 38.

מאמר זה דן בגורמים המקדימים להחלטה, האם החלת פרויקט תמ"א 38 ביזמות עצמאית על נכס שבבעלותך הוא מהלך כדאי לך.

כדאי להתחשב בידע העסקי והכלכלי שברשותך, בעיקר בדרישות הייחודיות של תחום הנדל"ן, וכן, הערכת יכולתך לגייס אנשי מקצוע אמינים בתחומים שונים הנוגעים לפרויקט מסוג זה.

נדרש להבין ולעגן את אפיקי המימון הזמינות לך.

לאחר בדיקת הפרטים, אם נוכחת שיש ברשותך ידע ואמצעים להשיג מימון, כדאי לצאת לדרך ולעבור לשלב בדיקת היתכנות.

בבדיקה זו יש לברר האם קיימת אפשרות להנפקת אישורים מתאימים, ניתן לאמוד נכוחה את משך שלבי הפרויקט ותוודאו שנשארים שולי רווח מספקים כדי להתקדם בראש שקט בבנייה

לבדיקה יש ערך ועשויה לזכות אתכם בהזדמנות כלכלית משמעותית. כך ניתן לגבש דעה ולהבין אם פרויקט תמ"א 38, עבורך, הוא השקעה ברת ביצוע שתניב תוצאות בעתיד.


תגובה אחת
  1. מימון לתמ"א 38 - שיטות למציאה וסגירת מימון -דני דורי אדריכלים הגב

    […] גם במקרה כזה, על הדיירים ובעלי הדירות לוודא היטב כי המימון לפרויקט סגור, אם באמצעות הלוואה של הבנק לקבלןליזם, ליווי בנקאי של הפרויקט או מימון עצמי של היזם. […]

השארת תגובה