אפשרויות מימון לתמ"א 38


גרים בבניין ישן וחושבים על ביצוע פרויקט תמ"א 38? ישנן כמה אופציות למימון מתוכן תוכלו לבחור את הכדאית והמשתלמת ביותר בשבילכם.

תמ"א היא תכנית ממשלתית שהושקה ב- 2005 ומטרתה היא חיזוק בנייני דירות ישנים שנבנו לפני 1980, טרם הכנסתו לחוק של תקן בניה מיוחד למניעת התמוטטות במצבי רעידת אדמה, תוך שדרוג נראות הבניין באופן כללי.

כיצד משיגים מימון לתמ"א 38? מהי האפשרות הבטוחה והנוחה ביותר? מהם שלבי הפעולה באיתור מימון לפרויקטים של תמ"א 38? ערכנו השוואה בין אפשרויות המימון השונות.

מימון בנקאי

ליווי בנקאי זה כאשר גוף בנקאי או חברת ביטוח לוקחים על עצמם את כל האספקט המימון הכלכלי בפרויקטים מסוג תמ"א 38.

כבר במעמד מתן קו אשראי ליזם הבנק בוחן את יכולותיו הכלכליות, ואת האיתנות שלו. בנוסף, הבנק בודק את הפרויקט מבחינה תכנונית, מה צפי הרווח הפוטנציאלי מהפרויקט ומנפיק את הבטוחות שניתנות לבעלי הדירות והרוכשים במהלך הפרויקט. הבטחת הכספים שהושקעו, מיסים, שכירות, ערבויות בדק, ערבויות רישום וכד'.

הבנק מעניק גיבוי ורשת ביטחון כלכלית במקרה והיזם בפרויקט תמ"א 38 לא יוכל לקיים את התחייבויותיו. ( קרדיט לסרטון : ליווי בנקאי )

מימון חוץ בנקאי – קרנות חוץ בנקאיות

קרנות תחליף בנק – קרנות המעניקות ליזם אופציה להשלמת הון עצמי (לגובה של עד 75%) בנוסף לחוב בכיר וערבויות חוק ומכר כאלטרנטיבה מלאה למימון בנקאי.

קרנות אחרות המחליפות את הבנק – מעניקות מימון מלא לפרויקט תמ"א 38  ולא מנפיקות ערבויות חוק ומכר (50%- 70% מהעלות הכוללת של הפרויקט)

הלוואת מזנין\ השלמת הון עצמי – קרנות שמעניקות השלמה או העמדה של הון עצמי לעסקאות בליווי של הבנקים בשווי של 50-100% מההון העצמי. רלוונטי בעיקר למקרים בהם יש הגבלה של הבנקים על גובה השלמת ההון ומקבלי משכנתה מדרגה שניה. (קרדיט ל: מימון בנקאי או חוץ בנקאי)

משקיעים פרטיים לתמ"א 38

קיימים שני סוגי משקיעים פרטיים. משקיע פרטי המעניק הלוואות בשלב קבלת היתר הבניה בפרויקטים של תמ"א 38 בהתאם לתשואה שנתית מדידה. האופציה השנייה היא משקיע פרטי המסכים לתת הלוואות בכל שלבי הפרויקט כנגד שעבוד נכסי היזם. (קרדיט ל: השקעה לת"א 38 )

מימון באמצעות שותפים

  1. שותף משקיע שנכנס יחד עם היזם באופן שוויוני החל מתחילת הפרויקט ופעיל בכל ניהול משימות הפרויקט
  2. שותף משקיע הנכנס לאחר החתמת 80% מדיירי הבניין ועד השגת כל ההון העצמי עם או ללא סיוע בנקאי בשווי ערך של 35%-50% מהרווחים של הפרויקט ( ללא רף מינימלי של תשואה שנתית).
  3. שותף משקיע המעורב בפרויקט החל משלב היתרי הבנייה עם או ללא תמיכה בנקאית בשווי ערך של 40% – 50% מהרווחים של הפרויקט ( ללא רף מינימלי של תשואה שנתית).

סגירת מימון לתמ"א 38 וחשיבותו

ללא הסדרת מימון לתמ"א 38 לא ניתן להתחיל בהרצת הפרויקט בפועל. ברוב המקרים, הדיירים לוקחים יזם מנוסה שמבצע את העבודות והוא המקבל את זכויות הבניה ואחראי למימון הפרויקט ומעריך את שווי רווחיות תמ"א 38.

גם במקרה כזה, על הדיירים ובעלי הדירות לוודא היטב כי המימון לפרויקט סגור, אם באמצעות הלוואה של הבנק לקבלן\ליזם, ליווי בנקאי של הפרויקט או מימון עצמי של היזם.

קשיי מימון לאחר תחילת העבודות עלולים להוביל למצב ביש בו הדיירים נתקעים במגורים באתר בנייה ללא אופק ממשי לתאריך סיום והשלמת הפרויקט, לכן ישנה חשיבות עליונה בסגירת אפשרות מימון לפני תחילת פרויקטים בתחום תמ"א 38.  (קרדיט ל: מימון תמ"א 38 )

 

מימון בנקאי מול חוץ בנקאי
מימון חוץ בנקאי מול מימון בנקאי

תגובה אחת
  1. רון אגדי הגב

    שלום רב ,
    אני מחפש להשקיע בפרוייקטים של התחדשות עירונית.
    מוזמנים ליצור איתי קשר בטלפון.

השארת תגובה